UPDATE – In NRW anwendbares Bundesmodell für die Bewertung von Wohnungseigentum nach Ansicht des Bundesfinanzhofes verfassungskonform (Rechtssachen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25)

Genau ein Jahr später (siehe bitte auch unseren Artikel v. 10.12.24), mithin nun am 10.12.25, hat der Bundesfinanzhof (BFH) in den vorgenannten Rechtssachen entschieden, dass er die Vorschriften des Ertragswertverfahrens, die für die Bewertung von Wohnungseigentum zur Berechnung der Grundsteuer ab 01.01.25 herangezogen werden, für verfassungskonform hält. Das bedeutet zunächst einmal, dass der BFH die Rechtssachen nicht dem Bundesverfassungsgericht vorlegen wird.

Die Kläger hatten mit der Revision insbesondere geltend gemacht, dass die pauschalierende und generalisierende Betrachtung von Grundstücken auf Grundlage von pauschalen Bodenrichtwerten zu Ungleichbehandlungen führen und damit den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verletzen würden. Sie beriefen sich damit auch auf Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes, wie sie etwa in dem Urteil vom 10.04.18 – 1 BvL 11/14 gesetzt worden sind. Demnach verlange Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen. Die Steuergrundlage müsse – so das Bundesverfassungsgericht seinerzeit – so gewählt und ausgestaltet sein, dass die den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet.

Das Bundesverfassungsgericht hat aber ebenfalls vorgegeben, dass der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung gerade auch generalisierende und pauschalierende Regelungen treffen und Praktikabilitätserwägungen Vorzug vor Gesichtspunkten der Ermittlungsgenauigkeit einräumen darf.

Der BFH hält die Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens, wie es auch in NRW zur Anwendung gelangt und Ausdruck insbesondere in den §§ 218ff. sowie §§ 248ff. BewG findet, gemessen an den vorgenannten Vorgaben für verfassungskonform.

Die typisierte Ermittlung anhand von Bodenrichtwerten ist damit nach Auffassung des BFH erlaubt. Die Bodenrichtwerte stellen durchschnittliche Lagewerte für den Grund und Boden in einer Bodenrichtwertzone als räumlich zusammenhängendem Gebiet dar und können nicht jedes der einzelnen dort belegenen Grundstücke individuell wertmäßig korrekt erfassen. Aus diesem Grund etwaig auftretende Wertverzerrungen werden dadurch begrenzt, dass die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden grund- und bodenbezogenen Merkmalen des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen müssen.

Überdies ist die in unserem vorherigen Artikel zu diesem Problemkreis vom 10.12.24 dargestellte Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Wertes mittlerweile in § 220 Abs. 2 BewG in der ab 01.01.25 geltenden Fassung kodifiziert. Diese Vorschrift eröffnet die Möglichkeit für Steuerpflichtige, dass ein niedrigerer gemeiner Wert als Grundsteuerwert angesetzt wird, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der per Bescheid ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40% übersteigt.

Mit einer Volltextveröffentlichung der Entscheidungen des BFH vom 10.12.25 ist Anfang 2026 zu rechnen.