Provisionsverlangen des Immobilienmaklers:
Erweiterung des Bestellerprinzips auf den Kauf von Wohnimmobilien

Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley plant, das bereits in der Wohnungsvermittlung geltende sog. „Bestellerprinzip“ auch für den Verkauf von Immobilien einzuführen. Die Einführung dürfte nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Kaufnebenkosten haben, könnte allerdings negative Auswirkungen auf die Vergütung von Maklern nach sich ziehen.
 
   a) Hintergrund
 
Nachdem bereits Ende 2018 die Grünen einen Gesetzesentwurf zur Ausweitung des Bestellerprinzips und der Deckelung der Provision der Grünen (BT-Drs. 19/4557) eingebracht haben, strebt nun Bundesjustizministerin Dr. Katarina Barley die Einführung des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien an. Nach dem Bestellerprinzip soll derjenige für die Maklerkosten aufkommen, der den Makler beauftragt hat („Wer bestellt, der zahlt.“). Dieses Prinzip ist bislang auf die Wohnungsvermittlung beschränkt, soll demnächst aber nach Bestrebungen der Bundesjustizministerin auch für den Verkauf von Wohnimmobilien gelten. In der Wohnungsvermittlung ist in der Regel der Vermieter vom Bestellerprinzip betroffen, beim Immobilienverkauf müsste der Verkäufer in der Regel für die Maklerprovision aufkommen.
 
   b) Mögliche Auswirkungen der Erweiterung des Bestellerprinzips
 
aa) Mögliche Auswirkungen auf Kaufnebenkosten
 
Sollte das Bestellerprinzip ausgeweitet werden, könnte das nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Nebenkosten beim Immobilienerwerb haben. Diese betragen je nach Immobilie bzw. Grundstück grob geschätzt etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises und können als Kaufnebenkosten in der Regel nicht über Darlehen finanziert werden. Dabei schlägt die übliche Maklerprovision für Grundstücksgeschäfte immerhin mit etwa 3 % bis 6 % netto zu Buche und hat damit durchaus gewichtigen Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten. Die Einführung des Bestellerprinzips, wonach der Verkäufer die Maklerkosten zu tragen hat, könnte also zu einer deutlichen Entlastung für Immobilienerwerber führen.
 
bb) Mögliche Auswirkungen auf Kaufpreis und Tätigkeit der Makler
 
Ebenso gut möglich ist allerdings, dass Verkäufer die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufschlagen und der Käufer im Ergebnis nicht entlastet wird, da sich dadurch auch die Grunderwerbsteuer beim Kauf erhöht. Gleichzeitig würde bei Einführung des Bestellerprinzips für den Käufer allerdings die – für diesen unter Umständen wichtige – Beratungsleistung entfallen. Immerhin aber muss der Käufer für die Provision dann nicht sein Eigenkapital antasten.
Jedenfalls dürfte der Käufer einer Immobilie ein größeres Interesse an einer fachlichen Beratung im Rahmen der Suche nach einer Immobilie haben als der Verkäufer, was gegen die Einführung des Bestellerprinzips im Bereich des Immobilienverkaufs sprechen könnte. Im Bereich der Wohnungsvermittlung ist tatsächlich auf Seiten des Vermieters ein gesteigertes Beratungsinteresse auf Seiten des Vermieters anzunehmen. An diesem Punkt besteht also ein nicht unerheblicher Unterschied zwischen den Interessen eines Verkäufers und eines Vermieters an Dienstleistungen eines Maklers. Diesbezügliche Interessen können auch – je nach Region/Ballungsraum in Deutschland – variieren, sodass fraglich ist, ob die Einführung des Bestellerprinzips diesen Interessen Rechnung tragen kann.
 
   c) Fazit
 
Kurz zusammengefasst lassen sich die konkreten Folgen der Einführung des Bestellerprinzips noch nicht abschließend beurteilen. Fest steht allerdings bereits jetzt, dass sich – sollte das Bestellerprinzip eingeführt werden – einiger Beratungsbedarf im Immobilienrecht ergeben wird.
 
Wir beraten Sie gern im Hinblick auf die Durchsetzbarkeit oder Abwehr von Provisionsverlangen und begleiten Sie in allen Belangen des Erwerbs und der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien und behalten dabei stets die aktuellen Entwicklungen im Immobilienrecht für Sie im Blick.