Freitag, 03.04.2020

Mieten in Zeiten von Corona

Ein Beitrag von Ann-Katrin Meiser

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (wir berichteten im Beitrag vom 31.03.2020) enthält auch Regelungen für das Mietrecht. Diese sorgten in den vergangenen Tagen in den Medien bereits für Gesprächsstoff, da namhafte Einzelhandelsmieter nun ankündigen, keine Miete mehr zahlen zu wollen. Dies wirft die Frage auf, welche Regelungen das Gesetz denn nun tatsächlich trifft.

Keine Stundung von Mieten – nur Kündigungsbeschränkung

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht sieht für Mieten weder eine Stundung vor, noch eine Aussetzung der Verpflichtung zur Zahlung der Miete. Geregelt wird ausschließlich, dass Mietzahlungen, die in der Zeit vom 01.04. bis 30.06.2020 nicht gezahlt werden, kein Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB auslösen, wenn die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der Corona- Pandemie beruht. Dieser Zusammenhang ist dann durch den Mieter glaubhaft zu machen. Die Kündigungsbeschränkung gilt, unabhängig ob Wohnungen oder Gewerberaum (z. B. ein Ladenlokal) vermietet wurden, bis zum 30.06.2022, jedoch nur für die Mieten der Monate April bis Juni 2020. Nach diesem Gesetz entfällt die Pflicht zur Zahlung der Miete in diesem Zeitraum daher nicht.

Mieten bleiben grundsätzlich fällig

Nach diesem Gesetz bleibt die Miete daher weiterhin fällig und muss, bei verspäteter Zahlung ggf. mit Verzugszinsen, an den Vermieter geleistet werden. Lediglich das Recht des Vermieters, aufgrund ausbleibender Mietzahlungen das Mietverhältnis zu kündigen wird eingeschränkt. Andere Kündigungsgründe lässt das Gesetz ausdrücklich unberührt.

Abweichende Einzelfallentscheidungen nicht ausgeschlossen

Möglich ist allerdings, dass eine Pflicht zur Mietzahlung in Einzelfällen aus Gründen entfällt, die das neue Gesetz nicht vorsieht, die aber in anderen Gesetzen geregelt sind. Dies betrifft vor allem Geschäftstätigkeiten, wie z. B. den Betrieb von Bars, Fitness-Studios oder Kinos, die aufgrund der Verordnung momentan nicht betrieben werden dürfen und in denen eine Geschäftstätigkeit nicht stattfinden kann.

Diskutiert wird u.a., ob der untersagte Betrieb dazu führt, dass eine vermieterseitige (unverschuldete) und vorübergehende Unmöglichkeit der Überlassung der Mietsache zum vereinbarten Zweck vorliegt oder ob möglicherweise ein Anspruch auf Vertragsanpassung aus den Grundsätzen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage besteht. Letzterem stand die Rechtsprechung zum Gewerbemietrecht bislang eher ablehnend gegenüber. Denkbar ist jedoch, dass sich diese Haltung angesichts des historischen Ausmaßes der Pandemie und der wohl für beide Parteien des Mietvertrages bei Vertragsschluss unvorhersehbaren Folgen ändert. Dann stellt sich die Frage, ob dies zu einer Reduktion der Miete auf Null führt oder ob das Risiko geteilt wird. Von der Beantwortung dieser Frage hängt auch ab, ob Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung bestehen.

Was genau Grundlage des Vertrages geworden ist, hängt stets auch von der konkreten Vereinbarung der Parteien ab. Es bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung den Vermieter an dem sog. Verwendungsrisiko der Mietsache, welches ansonsten der Mieter trägt, beteiligen wird.