OLG stärkt Stellung der Erwerber gegenüber dem Bauträger auch bei Sonderwünschen

Sachverhalt
Als Sonderwunsch hatte eine Erwerberin von ihrem Bauträger die Installation einer Fußbodenheizung gewünscht, während in der Baubeschreibung eine Radiatorenheizung vorgesehen war. Die Installation erfolgte durch ein Nachunternehmen des Bauträgers, welches die Mehrkosten direkt gegenüber der Erwerberin abrechnete. In dem darauf folgenden selbstständigen Beweisverfahren wurde vom Sachverständigen eine nicht ausreichende, DIN-konforme Beheizung festgestellt. Der Sachverständige empfahl zur Mangelbeseitigung unter anderem die Installation von Raumthermostaten. Der Brennwertkessel, welcher von den Sonderwünschen der Erwerberin unberührt geblieben war, wurde vom Sachverständigen nicht beanstandet, insbesondere wurde dessen ausreichende Dimensionierung und grundsätzlich ausreichende Eignung bestätigt. Der Bauträger vertrat die Auffassung, er sei für die Ausführungsfehler des Nachunternehmers nicht verantwortlich, da dieser im Rahmen eines Sonderwunschvertrages tätig geworden sei. Die Erwerberin
 
Entscheidung
Das OLG Karlsruhe hat sich uneingeschränkt auf die Seite der Erwerberin und des Nachunternehmers gestellt. Der Bauträger sei als Sachwalter gegenüber dem Erwerber für die Koordination des Bauvorhabens verpflichtet. Hieraus ergebe sich, dass der Bauträger selbst bei Abschluss eines Sonderwunschvertrages zwischen Erwerberin und Nachunternehmer verpflichtet gewesen sei sicherzustellen, dass der Sonderwunsch in Rahmen des Gesamtkonzepts realisierbar sei und sich insbesondere störungsfrei in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen einfügen lasse.
Im Rahmen seiner Koordinationspflicht habe es dem bauträger oblegen entsprechende Überprüfungen vorzunehmen und bei Bedarf planerische Anweisungen zu erteilen. Von dieser Pflicht sei insbesondere die Schnittstelle von Grundleistung und Sonderwunsch, hier also Brennwertkessel und Fußbodenheizung, betroffen, weshalb es in den Verantwortungsbereich des Bauträgers gefallen sei, das fehlerfreie Funktionieren und Ineinandergreifen der einzelnen Bestandteile zu gewährleisten. Die Erwerberin nahm den Bauträger in Anspruch mit der Behauptung, auch über den Sonderwunsch sei ein Vertragsverhältnis unmittelbar mit ihm zustande gekommen.
Die Frage der vertraglichen Beziehungen hat das OLG Karlsruhe bewusst offen gelassen und die Auffassung vertreten, hierauf komme es nicht an, da in jeder denkbaren Konstellation eine Koordinationspflicht des Bauträgers gegeben sei.
 
Fazit
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe ist konsequent und entspricht der des OLG Hamm. Einem Bauträger obliegt die Koordination des kompletten Bauwerks, dementsprechend auch die Koordination von Sonderwünschen. Schon der im Verhältnis zwischen Erwerber und Bauträger zugrundeliegende Werkerfolg spricht dafür, dass der Bauträger hier hätte tätig werden müssen, schon um den von ihm geschuldeten Werkerfolg herbeiführen zu können. Sicherlich ist die Entscheidung ein für die Bauträger hart, die damit leben (und koordinieren!) müssen, dass sie sich in weiterem Umfang auch noch um die Sonderwünsche der Erwerber kümmern müssen.